最終更新日 2024年5月10日 by unratt
収益不動産は収益物件または投資用不動産とも言われ、そこに住む人が支払う家賃から収入を得るために購入、建築する不動産を指しています。
近年投資が大変注目されており、株式投資はもちろんのこと今では貯めたポイントを利用するポイント投資も人気があります。
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株式投資は世界の情勢などをしっかりと見極めないとリスクを追う
株式投資は方法によっては大変儲かりますがその分リスクも高く、世界の情勢などをしっかりと見極めないとリスクを追うことになります。
景気などの影響も受けるので、安定して収入を得るのは難しく、ある程度の知識も必要であり、簡単には手を出しにくい投資法とも言えます。
また2002年にペイオフが解禁されており、金融機関に預け入れをしていたとしてもその金融機関が破綻したら1000万円までしか払い戻しされなくなってしまいました。
その点収益不動産は家賃収入であるため景気は関係ありません。
高利でありながらリスクはさほどないことから、投資の世界ではローリスクミドルリターンとも言われており、主に高齢の人に人気がある投資方法です。
安定して収入を得るには利回りや立地、その土地の将来性を考える必要がある
ただしどのような不動産であっても収入が得られるわけではありません。
安定して収入を得るには利回りや立地、その土地の将来性を考える必要があります。
収益不動産の場合の利回りは、1年間の家賃収入を不動産の価格で割ったものを指しており、都市部になればなるほど不動産の価格が高くなるので利回りは低くなります。
この時満室になったことを想定することが多いのですが、実際に満室にならないこともあり、満室にならない分家賃収入も少なくなるのでやはり利回りは低くなる可能性が高くなります。
良い面だけに注目せずに空室になった場合の損失、運用に関する費用などを予測することが必要です。
なお不動産収益を扱っているポータルサイトなどにおいても利回りが提示されていますが、多くの場合諸経費が引かれていないことが多く、満室を想定した利回りが記されていることがあります。
細かい文面で書かれていることもあるので、検討する場合はしっかりと読みこむようにすることが大切です。
生活の利便性が良い立地であれば空室率は低くなる
立地は空室を防止するために重要であり、入居する人は近くにスーパーやコンビニエンスストア、学校施設があるか、駅から徒歩で何分なのかという点を見ます。
生活の利便性が良い立地であれば空室率は低くなりますが、駅から離れている、近くに何の施設もない、公共の交通機関が不便であるという場合には入居する率が下がります。
立地はインターネットからはわからない部分も多いため、実際に周辺を歩いてみて生活や環境に配慮されているかを見極めるようにすると失敗するリスクを軽減することができます。
なお近年では築年数に注目することも多く、生活スタイルの変化からオール電化のアパートが好まれる傾向があります。
立地に関係して将来性も見ていきます。
将来性とは環境の変化が予定されている地域かどうかということが関係しており、将来的に再開発をする、または大学や企業を誘致するとわかっていると賃貸の需要が高まる可能性があり、売却によって収入を得ることもできますし、家賃収入が増加することも考えられます。
将来性に関しては情報を集めることが重要であり、入念にリサーチを行わなくてはなりません。
収益不動産のメリットとデメリット
メリットとしては安定した収入が見込めること、インフレ対策、生命保険のかわりになるなどのことがあげられます。
生命保険のかわりとは、金融機関から借り入れをして物件を購入した場合、団体信用生命保険に加入をするのですが、この生命保険に加入をすると不測の事態が生じたときに、残りのローン残高を本人に代わって返済してもらうことができます。
デメリットやリスクは株式投資のように簡単に売却できないため換金性が低いこと、ローンを組む場合連帯保証人が求められること、管理会社に大きく左右されてしまうことがあげられます。
多くの場合修繕計画や賃借人の募集などは管理会社が行うことが多いのですが、積極的に行わないなどノウハウがない管理会社に任せてしまうと空室が増えてしまい、家賃収入を得ることができません。
ローンを組んだ場合は収入がなくても返済は行わなくてはならず、その分マイナスになってしまいます。
そのため管理会社が重要であり、どのような管理を行っているのかをしっかりと確認することが大切です。
さらに空室が目立ってきた、ローンが払えなくなってしまった場合において、物件を売りたいと考えてもすぐに売却できないことがあります。
まとめ
この他のデメリットは物件価格が下落する、ローンの金利が著しいなどがあげられます。
家賃そのものが収入に結びつくので投資をしているように感じませんが、収益不動産もまた投資の中の一つです。
空室になることを想定して収益不動産を手に入れることが大切であり、ニュートンアドバイザーズなどのしっかりとした管理会社であれば修繕計画なども立ててもらえるため、さほど管理は必要なくなります。
不動産による投資を考えている場合は、多くの情報を仕入れ、実際に自分の足で現地を確認することが大切です。
